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買新房注意事項,購房付款方式有哪些技巧

裝修知識 作者:delele 時間:2018-10-09 11:37:29 瀏覽量:5177 網民普遍認知程度:57% 來源:住范兒
adddddsdddddd提出新房驗收的注意事項與購房付款時要注意的問題,bigheadmui重點說明新房購買的技巧與注意事項的基本情況,宇痕通過調查資料對2017買新房要交哪些稅?新房購買注意事項做出詳細闡述,憂郁的天空花大量時間收集整理買新房注意事項,有哪些談判技巧可以讓大家避免上當得出本內容供大家學習理解。
注意事項 付款 哪些 技巧
購買新房注意事項有哪些?一、新房選購注意事項:1、開發商的開發經營資格必須合法。就是開發商必須具有《企業法人營業執照》和《房地產開發企業資質證書》,并在其資質規定的業務范圍進行開發的;2、開發建設的手續必須合法。開發項目必須取得《土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》;3、經營行為合法。現房銷售除上述條件外必須經過驗收合格,項目道路、給排水、供電、供氣、供熱、通訊和綠化等配套建設已經完成或者已經確定完成日期,落實了拆遷安置,落實了物業管理,并且按規定向房地產管理部門驗核了《房地產開發項目手冊》;期房預售除上述條件外還必須取得《商品房預售許可證》。4、在簽訂合同時,一是要選用國家工商行政管理局和建設部的《商品房買賣合同》(示范文本),該合同文本內容比較全,并且規范;二是注意把開發商承諾的內容寫進合同。5、如果你買的是住宅,在交房時,要向開發商索取《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》。 辦房地產權證時應該注意: 產權產權面積和合同面積是否相同,如果不同,可以根據建設部《商品房銷售管理辦法》處理,另外辦理了《房屋所有權證》后,還要辦《土地使用權證》。相關費用注意除了樓上那位說的外,還有交易費和測量費,是應該開發商出的,但是開發商經常利用購買人不熟悉法規,轉嫁給購買人.二、新房選購流程購買商品房流程第一步:簽訂認購書 商品房正式銷售工作開始后,一般會設立售樓處,購房人在認可本項目后,可到售樓處簽訂認購書,并繳納訂金。銷售方應實事求是地向購房人介紹項目的進展情況,并將簽約須知及有關的宣傳資料和法律文件交給購房人。 簽訂認購書是商品房銷售程序的一個環節,買賣雙方簽訂認購書的主要內容包括:(1)開發商名稱、地址、電話;銷售代理商名稱、地址、電話;認購方名稱、地址、電話、身份證件;指定律師所名稱、地址、電話。 (2)認購物業的樓層;戶型;房號;面積。 (3)房價。包括單價;總價。(4)付款方式。包括一次性付款;分期付款;按揭付款。 (5)認購條件。包括:定金金額;簽訂正式契約的時間、地點;付款地址和帳戶,簽認購書至正式簽約期間違約補償方式和爭議解決方式。 當簽訂完認購書后,銷售方應給購房人《簽約需知》,以使購房人清楚下一環節及簽約有關細節。簽約須知主要內容包括:(1)項目法律文件:國有土地使用證號、銷售許可證。 (2)購房人應攜帶的有效身份證件。公司應攜帶的文件、購房批文等。 (3)房款支付方式。 (4)購房應繳納的稅費說明:印花稅、契稅、手續費、房產權屬登記費、權證工本費、權證印花稅。購買商品房流程第二步:簽訂買賣契約 購房人在簽訂認購書后,應在認購書中約定的時間內到指定地點簽訂正式契約。契約包括:內銷商品房銷售契約、內銷商品房預售契約、外銷商品房銷售契約、外銷商品房預售契約、經濟適用住房買賣契約等。 簽訂買賣契約是整個購房程序中最重要一環,契約也是銷售中最重要的法律文件。契約一般為一式肆份,其中正本貳份,開發商和購房人各執壹份。副本貳份,開發商和當地房管部門各壹份。契約的主要條款包括:(1)土地使用證號及使用年限 (2)商品房銷售許可證號 (3)房產名稱及購房人購買房產的類型 (4)所購物業的樓層、面積、房號、戶型、交付使用日期 (5)房價款。包括單價和總價 (6)付款方式 (7)雙方違約條款 (8)保修條款 (9)買方接受物業管理公司管理條款 (10)預售登記 (11)房屋轉讓 (12)房屋過戶 (13)糾紛、爭議的解決方式 (14)附件一:房屋戶型圖 (15)附件二:裝修設備標準 (16)附件三:共有共用部位 同時購房人與開發商還可就其它內容簽訂補充條款。購買商品房流程第三步:預售登記 買賣雙方只有辦理完預售登記后,契約方能具備法律效力。買賣雙方應在契約簽訂后30日內,到所屬房屋土地管理局市場處辦理。同時交納印花稅。在此期間,買方如轉讓其所購房產,買方與受讓人應在契約上做背書,在背書簽字之日起十五日內,雙方持有關證件到市場處辦理轉讓登記,在轉讓登記申請表上簽字,市場處在辦理轉讓登記之日起十日內通知賣方。購買商品房流程第四步:簽訂管理公約,辦理入住手續 當購房人按契約有關條款約定付清房款后,開發商入住通知單,并安排購房人與物管公司接洽。物管公司將給購房人出具物管公約和收費標準。當購房人與物管公司簽訂管理公約并付清管理費后,就可以拿鑰匙入住了。 購買商品房流程第五步:辦理產權過戶,領房產證

買房的步驟是什么,購房付款方式有哪些

目前最常用的兩種還款方式為:等額本息還款法和等額本金還款法。1.等額本息還款法:即借款人每月以相等的金額償還貸款本金和利息。這種方式在償還初期的利息支出最多,本金還得相對較小,以后隨著每月利息支出逐步減少,歸還的本金就逐步增多。2.等額本金還款法,即借款人每月以相等的額度償還貸款本金,而利息隨著本金逐月遞減,每月還款額亦逐月遞減。總結:在貸款時間相同的條件下,等額本息還款法所要支付的利息高于等額本金還款法。因此,如打算提前還款,最好選擇等額本金還款法。按還款方式不同,借款人可以選擇期限減按或全額減按。

買房,等會去交首付要注意哪些事項?

買房時常見的付款方式有哪些

一、全款一次性支付購房人一次性支付所有房款,這是開發商和二手房主最喜歡的付款方式,沒有之一,因為錢款當即收入手中。二、全款分期購房人分若干次,將購房款支付給開發商或二手房主。一般情況下,開發商的全款分期限時在2-3個月,二手房則因人而異。三、公積金貸款購房人使用自己的住房公積金,在符合當地公積金使用制度的前提下,向公積金管理中心提交申請,對自己想要購入的房屋進行貸款。四、商業貸款在支付對應首付款后,通過商業銀行進行貸款。商業貸款因為審批時間快,申請條件廣,額度上沒有公積金貸款那樣嚴苛的限制,所以目前購房貸款的主要方式就是商業貸款。五、混合貸款混合貸款就是公積金貸款和商業貸款共同使用,在買房過程中一并運用的一種付款方式。常用于公積金貸款使用額度達到上限,剩余款項又無法一次性支付的情況。國內外的付款方式也有所不同,以馬來西亞房產為例,首付一般為10%左右。是根據工程的進度進行付款。希望對你有幫助,謝謝

買房的付款方式有哪些,買房哪種付款方式最合算

若在招行申請個人貸款,常用的還款方式包括:“等額本金”、“等額(本息)還款”等方式,貸款期限在1年(含)以下的,還可以采用“按月付息,到期還本”還款法。具體您申請的貸款采用哪種方式,需由經辦機構結合您的實際需求、還款能力、信用記錄等綜合情況協商確定,您可以直接聯系經辦行確認。

買房子的付款方式都有哪幾種啊?

若在招行申請個人貸款,常用的還款方式包括:“等額本金”、“等額(本息)還款”等方式,貸款期限在1年(含)以下的,還可以采用“按月付息,到期還本”還款法。具體您申請的貸款采用哪種方式,需由經辦機構結合您的實際需求、還款能力、信用記錄等綜合情況協商確定,您可以直接聯系經辦行確認。
美學搭配
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買房子要注意哪些問題
一、買新房要注意地段,嘈音,戶型,爛尾樓、開發商有沒有五證。一個合法正規的房地產開發商,必須具備齊全的:“五證”、“二書”。二、買期房還是現房。期房最大的風險就是時間問題,一般期房至少也要一年以后才能入住,這樣的房子價格相對合適,但是需要等。三、處理產權證。搬 入自己的新房還并不能讓你過上適意的日子,還需要敦促開發商從速處理產權過戶手續,使你獲得合法的產權證,申領 《房子所有權證》辦完房產證后,產品房的生意才算結束。四、多考察一下,做對比,選擇好的開發商也是非常重要的。五、買房目標的確定:考察一下你附近區域的房價并且做好價格比較。也可以根據自己的收入、支出等實際情況來確定適合自己的樓盤,然后根據目標進行買房首付款的積累,最后進行買房常識的學習和對買房范圍的篩選,了解一定的地產知識和相關法律法規。
哪些 房子 注意 問題
七個買房技巧 告訴你買新房注意事項都有啥
面對房價高企,有人望房興嘆,消極生活;有人“投機取巧”,在黑暗中尋找光明。其實在現在的環境下,買房并非不可能,就看你怎么調配現有資源,利用有利條件,以下買房的七個買房小技巧就告訴那些正發愁買房子的人,注意這些買新房注意事項,其實你們身邊到處都是機會。銀行是風向標近幾年媒體經常在爭論房地產市場是否存在“泡沫”,房價是高是低?這個問題還是留著經濟學家們去討論好了。作為買房自住或投資者大可不必管什么收入房價比,也沒有必要管空置率怎樣算。普通買房人看市場的方法很簡單,那就是看銀行對買房貸款的態度,銀行手松,說明市場看好;銀行手緊,說明市場風險加大。銀行的態度比專家的話真實、準確,可信度更高。滿足需求就好因為人們的從眾心理、跟風習慣,會使某個樓盤或某個地區人氣越來越旺,價格也就順勢越賣越貴。貴到一定程度,就要小心自己別在房地產上也被“套牢”!畢竟風水輪流轉,永遠的旺是不可能的。所以,想和買房自住的朋友講一句,滿足自己的需求就是最好的房子,買房前定好自己的目標,多比多看,入住后則不比較、不計較,心理上的平衡比任何物質上的享受都重要。參考平均價格經常聽一些人講平均價格下跌,是因為某類房子增多,并不說明房屋價格真的降了。持這種觀點的人只說對了問題的表面,卻忽略了平均價格反映的真正內涵。某類房子增多代表著市場的需求,更反映著政府的政策導向。便宜房子增多,受影響首當其沖的一定是高價房。買漲不買落房地產投資和其他投資一樣,不要認為自己能摸到市場的價格底線。如果不是為了急住,當房價一路下跌時還是持幣觀望一下好,寧愿市場開始走高時買不到最低價,也不要有抄底心理。學會“抓住機會”要在房地產市場上賺錢,同其他市場一樣,有時也要善于“抓機會”。如果一個能把樓蓋完的房地產商搞“內部認購”,因為手續還沒辦完,所以便宜,您愿不愿嘗試一下呢?一個房子有預售許可證,土地使用證沒有辦下來,您敢不敢買呢?同時要學會買預期,比如知道哪里有一條方便的路要建,或哪里會與地鐵站相鄰,不是等房子建好了再買,而最好是在它動工之前買。算算養房成本“買房子就是買生活”的口號已宣傳了好多年,更有一些專家主張買小社區,認為小社區更可彰顯個性,但我認為買房就是買房,社區越大,使用和維護成本越低。因為,買了房子不等于您可以免費享用社區所有設施和服務。會所、地下車庫這些您用的時候都得花錢;大堂越豪華、公共設施越多,您所付出的費用越多;一個樓門里的戶數越少,您要攤的電梯費用就越多。養房的費用,買房時不能不考慮。選最便宜的買不同的商人,有不同的營銷手法,貴的房子并不一定就是好房子。有些發展商希望薄利多銷,通過價格競爭占領市場,有的發展商則將價格定得較高,認為賣50%就能得到通過薄利多銷賣90%的效果,他們寧愿賣50%。因此,買房人選擇房子時,如果是“不求最好,只求最廉”的話,買同一地區品質差不多的房子中價格最低的,相對抗跌力要更強一些。(以上回答發布于2017-03-06,當前相關購房政策請以實際為準)點擊查看更多房產信息
注意事項 七個 買房 告訴
買房子談價技巧及應該注意哪些??麻煩告訴我
一)替自己留下討價還價的余地。如果你是買主,出價要低些。不過不能亂砍價,砍出的價格務必在合理的范圍內。 (二)讓對方先開口說話,讓他表明所有的要求,先隱藏住你自己的觀點。 (三)讓對方對重要的問題先讓步,如果你愿意的話,在較少的問題上,你也可以先讓步。 (四)讓對方努力爭取所能得到的每樣東西,因為人們對于輕易獲得的東西不太珍惜。 (五)不要讓步太快,晚點讓步要比較好些,因為他等待愈久,就愈會珍惜它。 (六)同等級的讓步是不活要的。例如對方讓你60%,你可讓他40%,如果對方說你應該讓我60%時,你可以說,我無法負擔來婉拒對方。 (七)不要作無謂的讓步,每次讓步都要從對方那兒獲得某些益處。 (八)有時不妨作些對你沒有任何損失的讓步。 (九)記住“這件事我會考慮一下,”這也是一種讓步。 (十)如果你無法吃到大餐,便想辦法吃到三明治;如果吃不到三明治,至少也要得到一個承諾。 (十一)不要掉以輕心,記住每個讓步都包含著你的利潤。 (十二)不要不好意思說“不”。大部分人都怕說“不”,其實,如果你說了夠多的話,他便會相信你真是在說“不”。所以要耐心些,而且要前后一致。 (十三)不要出軌。盡管在讓步的情況下,也要永遠保持全局的有利形勢。 (十四)假若你在做了讓步后想要反悔,也不要不好意思,因為那不算是協定,一切都還可以重新來過。 (十五)不要太快或者作過多的讓步,以免對方過于堅持原來的價格;在談判的過程中,要隨時注意對方讓步的次數和程度。 購房殺價有哪些竅門? 有人說,買房屋勝敗的關鍵就要看你殺價的本領了,這話不無道理,對 于想做投資的購房者而言更是如此。只有買到便宜的房屋才有自己的利潤空間.否則拋出之后 不但沒賺甚至要賠本。房地產買賣談判的技巧在于掌握市場動向,心中有數,同時,了解對方情況,知己知彼。最后,心要“狠”,狠狠殺價 買賣談判的學問大得很,只有做足功夫,才能胸有成竹,勝券在握。 一要不動聲色、多方了解 1 看房屋。房子是實物,一切都可收入眼中,看房子里,應表現也自己有興趣,太冷淡賣主對方也會沒有心思同你多談,同時細心觀察房子結構,采光,保養 周圍環境等,還要多聽賣主解釋,多問賣主問題。 2 掌握背景材料。房屋推出市場多久了,有多少人出過價,出價多少,可作一個參考系數。愈是多人出價的房屋,表示其轉售力愈強。 3 讓賣主知道你購房是自住,非為轉賣。通常賣主不希望房屋銷售人員居間獲利,而且喜歡自住之買家, 一可賣得高價,再者比較簡單。 二要摸透賣方心理: 1 賣方多久內必須賣屋,對于在什么時候殺價非常重要,愈接近賣主要賣的期限,賣主愈急切出售,這就是你最有利的殺價時刻。 2 了解賣主售得屋款擬作何用途。如果賣方信得屋款,并不急用,則房屋殺價,必遭許多挫折,遇此情形,是你罷手或者轉向的時候。 3 定金方面。定金多少才算恰當,并無一定標準,視各人需要而定,由雙方協商。 殺價原理: 1 暴露房屋的缺點,對于賣主的房屋所有缺點加以揭露,使賣主對自己所開高價失去信心借以達到殺價的目的。 2 拖延戰術。若賣主急欲脫手,可刻意拖延時間,如謊稱需時間匯集資金等,等到臨近期限的最后一個階段,給予殺價。 3 合伙戰術。你可以告訴賣主是與合伙人共同投資的,所出價格需同合伙人商議略施小計殺價。 4 欲擒故縱。對于所看的房屋,明明中意,仍要表示不喜歡的各種理由,借此殺價。 總之,殺價的方法很多,買主只要頭腦清晰,靈活運用,見機行事,必能心想事成,大功告成。 除了地段,嘈音,戶型,開發商有沒有五證(這些當然包括有沒有升值的潛力了) 物業管理更是不容忽視的,還要挑選”性價比”最好的。 1,建筑商的信譽.買新房會面臨一些風險,比如:建筑商破產失蹤,追討無門;交房期一拖再拖,甚至取消合同;交房貨不對版,質量合要求等等. 2,不要被建筑商的樣板房所迷惑.要知道那種美侖美煥是用鈔票貼出來的.在樣板房中要感受的是結構是否合用,大小是否合適.要計算update所需的花費. 3,建筑尚都喜歡用自己的購房合同,里面條款的主要保護對象是他自己.請房地產經紀和律師才能對買房者自己的權益更有保障. 4,新房檢驗必不可少.新房的檢驗側重在室內.驗房師會檢查是否有未完工,缺漏和質量問題.會對新房的設備,管道系統,通風系統,采暖保溫系統進行全面檢查,并會在完工接收證書和保修證書上詳細記錄.還會告知新房的一年,二年,七年保修的內容.所有的這些記錄是與建筑商就未完工事項及質量問題進行交涉的依據. 5,許多建筑商不容許在新房交付前公開轉手出售.要考慮在新房建好前如果自己的工作,家庭情況有變化而要采取的措施.對買新房進行投資的,更要注意炒賣樓花的可能性. 6. 選擇有經驗的經紀, 新房不講價, 有人幫助, 何樂不為! 1、會看項目 對于開發商精心選取的這個園、那個苑,不要被迷惑,就當它是1號房、2號房,千萬別主觀或被誤導以為某某花園,且一定是花園。 2、會看地理位置 所有房地產廣告都會畫個位置示意圖,越畫越藝術,仿佛個個毗鄰 江湖、山川。其實,可能差幾十里路,您只有對照坐標,在真正的地圖上查找,您才會知道這樓盤的真實位置。 3、看清價格 購房人應弄明白是均價還是起價。如果是起價,是樓盤房屋的最低價格,而實際價格,會因樓層、朝向、戶型以及施工進度而增加。當然沒有人買時,樓價也會下調。 4、會分辨外觀圖您得將漂亮的外觀圖看清楚,是實景圖還是效果圖,千萬別將后者當前者,效果圖是電腦擬制的,別當真。否則,您會失望的。 5、別迷戶型圖 戶型圖對購房人有吸引力,但是您別被它迷住,得親自去看看。因為有的戶型圖比例明顯不當,感覺上會比實測中空曠得多。 6、了解開發商 購房人看房地產廣告時,一定要了解開發企業或其他參與項目單位是否值得依賴。不了解別輕易購房。 7、別被優惠迷了眼 目前房地產廣告中都登有項目的優勢與優惠,卻從來看不到該項目的弱勢與弱項。您得想想是真是假,別被什么“機不可失”之類的字眼所迷惑,更別為各種名目的優惠而心動。 8、資質證號很重要 如果廣告中沒有資質證號,只說保證產權您可別買。授予產權是一種政府行為,開發商的口頭“保證”是不可靠的。 9、仔細看按揭,算算可合算 購房人根據自己的經濟狀況選擇付款方式,很多廣告中都會標明按揭哪家銀行、多少年、幾成,您向專家咨詢一下貸款政策和知識,然后仔細算算,哪種方法合算。 10、其他 別忘廣告中還有綠化、物業、保安等許多承諾,您在簽合同時,更別忘了這些內容。連連 購房“陷阱”全知道: 一撥又一撥的購房熱,使有的買家往往失去理智,不自覺地鉆進了不法房地產商設置的各種陷阱。虛假廣告、面積縮水、延期交房、拖延辦證等讓購房人吃虧上當的事屢屢發生,從而引發大量的商品房買賣合同方面的糾紛。那么,在實踐中,有哪些需要購房人在買房時加以警惕的陷阱? 廣告陷阱 為了賣掉房子,有的開發商往往會在售樓廣告中(包括沙盤、售樓書等)對綠化、景觀、會館、學校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設施作美好的描述,但對于這種承諾不寫在合同里。結果當出現綠地變停車場、房屋底下有大水泵、道路開通遙遙無期等情況,買房人要求有一個說法時,開發商卻以規劃變更已經通過規劃部門批準為由,推卸責任,或以合同約定不清搪塞,消費者一般很難得到補償。 發生爭議、對簿公堂時,法官一般會以合同條款作為依據判斷是非曲直,而不完全看廣告。 銷售陷阱 國人買東西向來有跟風湊熱鬧的從眾心理,一聽說哪個樓盤觀者如潮,那些想買房的人便躍躍欲試了。正是抓住了消費者的這種盲從心理,有的開發商就給買房人設下了陷阱:
告訴 哪些 應該 房子
買房子需要注意什么證件
什么 房子 注意 證件
天津買新房注意事項都有哪些
一、新房選購注意事項:1、開發商的開發經營資格必須合法。就是開發商必須具有《企業法人營業執照》和《房地產開發企業資質證書》,并在其資質規定的業務范圍進行開發的;2、開發建設的手續必須合法。開發項目必須取得《土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》;3、經營行為合法。現房銷售除上述條件外必須經過驗收合格,項目道路、給排水、供電、供氣、供熱、通訊和綠化等配套建設已經完成或者已經確定完成日期,落實了拆遷安置,落實了物業管理,并且按規定向房地產管理部門驗核了《房地產開發項目手冊》;期房預售除上述條件外還必須取得《商品房預售許可證》。4、在簽訂合同時,一是要選用國家工商行政管理局和建設部的《商品房買賣合同》(示范文本),該合同文本內容比較全,并且規范;二是注意把開發商承諾的內容寫進合同。5、如果你買的是住宅,在交房時,要向開發商索取《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》。 辦房地產權證時應該注意: 產權產權面積和合同面積是否相同,如果不同,可以根據建設部《商品房銷售管理辦法》處理,另外辦理了《房屋所有權證》后,還要辦《土地使用權證》。相關費用注意除了樓上那位說的外,還有交易費和測量費,是應該開發商出的,但是開發商經常利用購買人不熟悉法規,轉嫁給購買人.二、馨窩網新房選購流程購買商品房流程第一步:簽訂認購書 商品房正式銷售工作開始后,一般會設立售樓處,購房人在認可本項目后,可到售樓處簽訂認購書,并繳納訂金。銷售方應實事求是地向購房人介紹項目的進展情況,并將簽約須知及有關的宣傳資料和法律文件交給購房人。 簽訂認購書是商品房銷售程序的一個環節,買賣雙方簽訂認購書的主要內容包括:(1)開發商名稱、地址、電話;銷售代理商名稱、地址、電話;認購方名稱、地址、電話、身份證件;指定律師所名稱、地址、電話。 (2)認購物業的樓層;戶型;房號;面積。 (3)房價。包括單價;總價。(4)付款方式。包括一次性付款;分期付款;按揭付款。 (5)認購條件。包括:定金金額;簽訂正式契約的時間、地點;付款地址和帳戶,簽認購書至正式簽約期間違約補償方式和爭議解決方式。 當簽訂完認購書后,銷售方應給購房人《簽約需知》,以使購房人清楚下一環節及簽約有關細節。簽約須知主要內容包括:(1)項目法律文件:國有土地使用證號、銷售許可證。 (2)購房人應攜帶的有效身份證件。公司應攜帶的文件、購房批文等。 (3)房款支付方式。 (4)購房應繳納的稅費說明:印花稅、契稅、手續費、房產權屬登記費、權證工本費、權證印花稅。購買商品房流程第二步:簽訂買賣契約 購房人在簽訂認購書后,應在認購書中約定的時間內到指定地點簽訂正式契約。契約包括:內銷商品房銷售契約、內銷商品房預售契約、外銷商品房銷售契約、外銷商品房預售契約、經濟適用住房買賣契約等。 簽訂買賣契約是整個購房程序中最重要一環,契約也是銷售中最重要的法律文件。契約一般為一式肆份,其中正本貳份,開發商和購房人各執壹份。副本貳份,開發商和當地房管部門各壹份。契約的主要條款包括:(1)土地使用證號及使用年限 (2)商品房銷售許可證號 (3)房產名稱及購房人購買房產的類型 (4)所購物業的樓層、面積、房號、戶型、交付使用日期 (5)房價款。包括單價和總價 (6)付款方式 (7)雙方違約條款 (8)保修條款 (9)買方接受物業管理公司管理條款 (10)預售登記 (11)房屋轉讓 (12)房屋過戶 (13)糾紛、爭議的解決方式 (14)附件一:房屋戶型圖 (15)附件二:裝修設備標準 (16)附件三:共有共用部位 同時購房人與開發商還可就其它內容簽訂補充條款。購買商品房流程第三步:預售登記 買賣雙方只有辦理完預售登記后,契約方能具備法律效力。買賣雙方應在契約簽訂后30日內,到所屬房屋土地管理局市場處辦理。同時交納印花稅。在此期間,買方如轉讓其所購房產,買方與受讓人應在契約上做背書,在背書簽字之日起十五日內,雙方持有關證件到市場處辦理轉讓登記,在轉讓登記申請表上簽字,市場處在辦理轉讓登記之日起十日內通知賣方。購買商品房流程第四步:簽訂管理公約,辦理入住手續 當購房人按契約有關條款約定付清房款后,開發商入住通知單,并安排購房人與物管公司接洽。物管公司將給購房人出具物管公約和收費標準。當購房人與物管公司簽訂管理公約并付清管理費后,就可以拿鑰匙入住了。 購買商品房流程第五步:辦理產權過戶,領房產證
注意事項 哪些 天津 新房
買新房注意事項,簽合同時注意什么
回答:1.關于貸款不成的約定不少人買房都是需要向銀行貸款的,但不排除部分購房者會因為征信或者其他問題造成銀行拒貸,所以購房者一定要買在購房合同中和開發商約定清楚,如果購房者因貸款被拒而導致無法買房,開發商要如數退還購房者所繳納的定金和其他款項。如果購房合同中無約定,購房者個人不僅定金要不回來,可能還要承擔違約責任。2.明確相關費用由誰出交房時,購房者大多都還要支出一部分款項,這部分的款項到時開發商會給你一個費用清單,這其中有部分款項是合理的,比如說契稅、公共維修基金、印花稅、物業費等等。但可能還會有一部分不合理收費,比如小區一些內部配套的收費,這時就需購房者在簽合同時明確相關費用該由誰出。3.注明計價方式與房款一般在簽訂購房合同時,合同中會寫明房屋的單價和總價,但是千萬別忘記讓開發商注明計價方式。如果合同中沒有注明房款和計價方式,在實際付款時房價上漲,部分開發商可能會要求購房者以后來的房價付款,或者通過其他計價方式計算房款,因此這些內容最好一開始就定好了,雙方都不能輕易更改。4.廣告內容寫入補充條款很多項目在宣傳時,為了吸引更多的購房者,都會夸大項目的各種優點,甚至會虛構還沒有建成的周邊配套,這些事實上可能還違反了廣告法規定。購房者如果不確定開發商廣告內容的真實性,可以要求開發商將廣告內容附在合同的補充協議中,以保障自身的購房權益。5.注意房屋質量問題購房者在和開發商簽訂購房合同之前,一定要仔細看一下《住宅使用說明書》和《商品住宅質量保證書》的內容,最好也可以作為合同的附件,并且對房屋質量方面的問題(墻體表面裂縫、空鼓、地面平整度、廚房、衛生間防水情況等等)進行明確的約定。6.明確雙方違約責任一般來說購房者容易出現違約的地方就是延期交款,但是開發商卻可能會在很多方面出現違約,比如說一房多賣、房產證無法按時辦理等等,為了避免這樣的情況發生,雙方最好在合同中就約定好雙方的違約責任,規范雙方行為。7.注明面積差異如何處理關于房屋的面積誤差,一般都是以±3%為標準的,面積縮小超過3%的部分,開發商要雙倍補償購房者,當然購房者也有權申請退房,面積變大超過3%,購房者只需補3%面積的房款即可。
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買房分期付款分三次給完 有什么需要注意的?
您好,很高興為您解答買房付款方式的內容。 對于“買房子可以分期付款嗎”這個問題,許多人也不太清楚。其實,答案是肯定的,買房當然可以分期付款。所謂分期付款一般是在付清首期房款后隨工程進度分若干期付款,直至交房后全部付清,有免息付款和低息分期付款兩種方式。分期付款方式雖然可以減輕籌資壓力及資金風險,但費時費力,也不能享受優惠。消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后,承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。因此,購房人如果選擇分期付款,應當注意此規定。因為只有消費者支付購買商品房的全部或大部分款項后,才能先于承包人優先受償權成為最優先受償的主體。如果糾紛產生時,按分期付款的購房人尚未付清全部款項或大部分款項,則不能按司法解釋享受最優先的受償權。很高興回答您提出的問題。總之,買房子就是一個花錢的過程,因此購房者事先對買房子的付款方式以及購房付款注意事項有所了解,將有助于買房過程更加順利。
分期付款 三次 買房 什么
買新房需要辦哪些手續
1.買房子手續第一步:看房驗明產權是很關鍵的。買房一定要看土地、房屋產權的關系是否明晰,有無遺留糾紛問題,防止一房兩賣;審定房屋產權的完整性、真實性、可靠性。注意產權證上的業主姓名與售房者是否相符,有無抵押或共有人等;要搞清楚所購房子是商品房、集資房還是經濟適用住房。如果是期房首先了解開發商是不是已具備商品房預售資格,也就是查看“五證”是否齊全。五證是指《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》。2.買房子手續第二步:簽合同確認買賣雙方合法身份,簽署房產中介合同前一要審查其資格,看是否辦理了工商登記手續;審查對方的委托授權書,以確認對方是賣主的合法代理人。簽訂《買賣契約》時,買方需交納購房首付款或訂金,切記此款應親自交給賣主,并由賣主出具收據。交給其他人,一定要審查對方的委托授權書,以確認對方是否是賣主的合法代理人。3.買房子手續第三步:辦理手續必要程序不能簡化經過選房、看房、簽合同三個步驟后,將進入買房的實質性階段。具體是:房屋面積測繪、房屋價值評估、房屋抵押貸款、房屋產權過戶、取得回執。購房后應盡快辦理房產證,并督促賣方盡快遷出戶口;千萬不要簡化程序,不要私下交易,要合法、徹底辦理過戶手續。產權過戶必須報經產權部門才能完成過戶手續。4.買房子手續第四步:交房按照合同約定執行辦理完所有手續后,買賣雙方按合同條款交接房屋,驗收房內不得拆除的房屋裝修和附屬設施,驗收合格后買方付款。買方在未取得房產證前,不應付清全部房款。關于稅費的交納應在《買賣契約》中注明由哪一方繳納,未注明的要按照規定各自承擔;最后,按照房地產交易中心規定,領取房產證時,必須本人到場,如本人因故不能到場領證,應提前辦理委托領證公證手續。擴展資料:買房需要經歷的流程:第一環節:著手準備買房買房首先要根據資金實力、還款能力等估算自己的實際購買力,并根據工作生活的需要,確定房屋的區位、面積、價格、樓層、朝向等。第二環節:挑選房源這一環節是準備工作的延續,可以從報紙、電視、網絡或相關房地產網站上查詢,購房者需要綜合三種媒體的優勢。全面細致考察房源信息。第三環節:實地看 選房是個技術含量很高的活兒。選房前你要對容積率、綠化率、公攤、戶型方面的基礎知識有所了解。如購買的是現房,可以直觀地看到房屋的結構、戶型,但如果是期房則只能以戶型圖來作為選房依據。這個時候,購房者一定要學會看戶型圖。一般來說,選房要從房子六個方面來考慮是否買房。六個方面包括:地段、價格、周邊市政規劃、環境配套、房屋結構和朝向、物業管理。第四環節:談判簽定買賣合同確定目標后,就進入了和售房人實質性接觸的談判階段。談判簽訂買賣合同這一環節是購房過程中最重要的環節,買賣雙方必須把自身的權利和義務落實到文字上,特別是有關房屋的面積、付款方式、物業狀況等關鍵條款。第五環節:辦理貸款二手房可以辦理商業貸款。根據自身的財力和所購房屋的各種條件綜合考慮貸款的額度、年限等。由中介公司協助按銀行的有關規定辦理貸款手續。第六環節:辦理產權過戶原來賣方的名字要更換成新的買房人的名字。要在中介公司的指導下準備齊相關的資料,然后權證人員協助辦理產權過戶手續。第七環節:驗房入住驗房入住一定要把所購房屋的水、電、煤氣、有線電視費、供暖費、物業費等費用結清,買賣雙方和中介公司都要在物業交割單上簽字備檔。辦理產權證的時間:房屋買賣當事人簽訂的商品房預、出售合同或房屋買賣合同依法生效后30日內雙方應到房地產產權登記部門辦理房地產產權證。產權證辦理的基本程序:買賣雙方至產權登記部門,上交辦理產權證的相關資料:商品房:個人身份證、房屋登記申請表、購房證明書刊號、商品房購銷合同書(或預售合同書)、房屋分戶平面圖、繳款發票、交易監證文書。拆遷安置房:個人身份證、房屋登記表、房屋拆遷證明書、房屋拆遷產權交換證明書或購房證明書、原房屋產權注銷證明、房屋拆遷安置補償結算單、房屋分戶平面圖、繳款發票。單位新建房:法人資格證明(法人代碼證明或營業執照、房屋登記申請表、建設項目批文、征地批文或用地許可證、征地紅線圖、建設許可證、建筑紅線圖、建設設計防火審核意見書、竣工平面圖、房屋總平面圖、房屋分層平面圖、竣工驗收報告)。個人新建房屋:個人身份證、房屋登記申請裝、建筑許可證、建筑紅線圖、建設設計防火審核意見書。申請人上交資料后,房屋產權登記部門會開出收件收具,注明領證日期,領證日期一般距交件日期10天3個月左右。產權登記部門將對所收資料進行審核,如發現申請人所交資料不全等特殊情況。會按房屋登記申請表所上所用申請人電話通知申請人.并順廷辦證時間。辦理產權證注意事項:交易時確定賣方雙證齊全,買賣合同是必須由產權證上所有共有人親自簽字才會生效,應防止代簽或漏簽。整個交易過程中涉及的各項費用并非一次性收取的,因此事前一定要盡量明確所有明細費用,以避免中途添加各項雜費。選擇威望較高知名人士或正規房地產中介機構作為交易雙方的資金、房屋交割的監管方,確保交錢后能順利過戶,或過戶后房與款兩清。購買方需注意所購買房屋是否在抵押狀態中,以確定交易及入住時間。買賣交易后貸款時間拖得過長會帶來許多不必要的麻煩。購買方在交易前確定清楚貸款所需要條件及費用,防止買賣交易后因貸款問題所造成的交易損失。交房時的物業登記及相關水、電、有線電視、煤氣等等的過戶及房屋情況要一一查清,以防交房后發現這些問題而產生付費上的扯皮應交稅費。參考資料:買新房-百度百科
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買二手新房需要注意什么問題?手續咋辦?
一、購買二手房的注意事項:1、購買人應當查看擬購買房屋的房屋所權證、土地使用權證。因為只有房屋所有權證、土地使用權證齊全的房屋,才可以在二級市場交易。2、查看房屋所有權證上登記所有權人姓名、土地使用權證上登記的土地使用權人姓名,可以核實出賣人是否是房屋所有權人,是否有權利出賣該房屋。如果房屋所有權證上登記的姓名與土地使用權證上登記的姓名不一致,說明該房屋至少轉讓過一次,土地使用權證尚沒有進行相應的變更,不得上市交易。如果發現房屋所有權證和土地使用權證上登記的是兩人甚至多人,說明該房屋是屬于多人共有產權,轉讓需要得到所有產權人一致同意,否則可能導致交易無效或者被撤銷。3、查看房屋所有權證上在產權來源,是經濟適用住房,還是房改房,還是商品房,只有商品房兩證齊全時才可以上市交易,房改房是否可以上市交易,必須看各地各單位房改的政策規定,經濟適用住房沒有達到管理機關規定的條件及期限,是不得上市交易的。4、如果是由委托人負責轉讓房產,應當要求查看產權人給與代理人的書面授權委托書,應當查看委托書中授權范圍,以及委托人和代理人的身份證復印。5、如果是從房屋中介機構購買二手房屋,應當注意查看中介機構的營業執照,并在中介機構的辦公地點簽訂購買房屋合同。6、購買房屋價格是由當事人自由約定的,應當貨比三家合理確定,一旦簽訂購買房屋合同或者協議后毀約,是要承擔違約責任的。如果交付的是定金,一旦不購買房屋,定金是不予退換的。7、一定要到購買房屋現場查看房屋具體情況,對于擬購買房屋的實際狀況有一個全面了解,包括但不限于房屋結構、新舊程度、是否裝潢、室內設施設備完好程度、是否有損壞等。8、購買合同約定應當具體可行,建議最好找專業律師起草購買房屋合同,對于室內物品是否包括在內,或者包括哪些物品應當約定明確,對于價款數額、付款時間、或者付款條件、房屋移交、辦理產權變更登記、違約責任等關鍵問題做出必要的約定。9、雙方應當現場交接房屋,并簽寫房屋移交清單,記載移交房房屋狀況及有關物品、設備數量、狀態等。10、及時辦理房屋所有權和土地使用權變更登記。按照《物權法》規定,房屋、土地作為不動產實行登記交付原則,只有變更了 產權登記,才獲得了法律所認可房屋產權和土地使用權。不進行產權變更登記,只是一種對于房屋的事實占有,沒有獲得房屋所有權和土地使用權。二、二手房的相關手續:1、買賣雙方建立信息溝通渠道,買方了解房屋整體現狀及產權狀況,要求賣方提供合法的證件,包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。2、如賣方提供的房屋合法,可以上市交易,買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經程序),買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協商,對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后,雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。3、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請,接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后,管理部門要查驗有關證件,審查產權,對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續,對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請,禁止上市交易。4、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象,按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后,交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契,即大家所俗稱的“白契”。5、繳納稅費。稅費的構成比較復雜,要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。6、辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后,交易材料移送到發證部門,買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。7、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續,銀行審核買方的資信,對雙方欲交易的房屋進行評估,以確定買方的貸款額度,然后批準買方的貸款,待雙方完成產權登記變更,買方領取房屋所有權證后,銀行將貸款一次性發放。8、買方領取房屋所有權證、付清所有房款,賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
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買房子需要注意什么?
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買房子有哪些注意事項?
買房談判十五招 (一)替自己留下討價還價的余地。如果你是買主,出價要低些。不過不能亂砍價,砍出的價格務必在合理的范圍內。 (二)讓對方先開口說話,讓他表明所有的要求,先隱藏住你自己的觀點。 (三)讓對方對重要的問題先讓步,如果你愿意的話,在較少的問題上,你也可以先讓步。 (四)讓對方努力爭取所能得到的每樣東西,因為人們對于輕易獲得的東西不太珍惜。 (五)不要讓步太快,晚點讓步要比較好些,因為他等待愈久,就愈會珍惜它。 (六)同等級的讓步是不活要的。例如對方讓你60%,你可讓他40%,如果對方說你應該讓我60%時,你可以說,我無法負擔來婉拒對方。 (七)不要作無謂的讓步,每次讓步都要從對方那兒獲得某些益處。 (八)有時不妨作些對你沒有任何損失的讓步。 (九)記住“這件事我會考慮一下,”這也是一種讓步。 (十)如果你無法吃到大餐,便想辦法吃到三明治;如果吃不到三明治,至少也要得到一個承諾。 (十一)不要掉以輕心,記住每個讓步都包含著你的利潤。 (十二)不要不好意思說“不”。大部分人都怕說“不”,其實,如果你說了夠多的話,他便會相信你真是在說“不”。所以要耐心些,而且要前后一致。 (十三)不要出軌。盡管在讓步的情況下,也要永遠保持全局的有利形勢。 (十四)假若你在做了讓步后想要反悔,也不要不好意思,因為那不算是協定,一切都還可以重新來過。 (十五)不要太快或者作過多的讓步,以免對方過于堅持原來的價格;在談判的過程中,要隨時注意對方讓步的次數和程度。 購房殺價有哪些竅門? 有人說,買房屋勝敗的關鍵就要看你殺價的本領了,這話不無道理,對 于想做投資的購房者而言更是如此。只有買到便宜的房屋才有自己的利潤空間.否則拋出之后 不但沒賺甚至要賠本。房地產買賣談判的技巧在于掌握市場動向,心中有數,同時,了解對方情況,知己知彼。最后,心要“狠”,狠狠殺價 買賣談判的學問大得很,只有做足功夫,才能胸有成竹,勝券在握。 一要不動聲色、多方了解 1 看房屋。房子是實物,一切都可收入眼中,看房子里,應表現也自己有興趣,太冷淡賣主對方也會沒有心思同你多談,同時細心觀察房子結構,采光,保養 周圍環境等,還要多聽賣主解釋,多問賣主問題。 2 掌握背景材料。房屋推出市場多久了,有多少人出過價,出價多少,可作一個參考系數。愈是多人出價的房屋,表示其轉售力愈強。 3 讓賣主知道你購房是自住,非為轉賣。通常賣主不希望房屋銷售人員居間獲利,而且喜歡自住之買家, 一可賣得高價,再者比較簡單。 二要摸透賣方心理: 1 賣方多久內必須賣屋,對于在什么時候殺價非常重要,愈接近賣主要賣的期限,賣主愈急切出售,這就是你最有利的殺價時刻。 2 了解賣主售得屋款擬作何用途。如果賣方信得屋款,并不急用,則房屋殺價,必遭許多挫折,遇此情形,是你罷手或者轉向的時候。 3 定金方面。定金多少才算恰當,并無一定標準,視各人需要而定,由雙方協商。 殺價原理: 1 暴露房屋的缺點,對于賣主的房屋所有缺點加以揭露,使賣主對自己所開高價失去信心借以達到殺價的目的。 2 拖延戰術。若賣主急欲脫手,可刻意拖延時間,如謊稱需時間匯集資金等,等到臨近期限的最后一個階段,給予殺價。 3 合伙戰術。你可以告訴賣主是與合伙人共同投資的,所出價格需同合伙人商議略施小計殺價。 4 欲擒故縱。對于所看的房屋,明明中意,仍要表示不喜歡的各種理由,借此殺價。 總之,殺價的方法很多,買主只要頭腦清晰,靈活運用,見機行事,必能心想事成,大功告成。 除了地段,嘈音,戶型,開發商有沒有五證(這些當然包括有沒有升值的潛力了) 物業管理更是不容忽視的,還要挑選”性價比”最好的。 1,建筑商的信譽.買新房會面臨一些風險,比如:建筑商破產失蹤,追討無門;交房期一拖再拖,甚至取消合同;交房貨不對版,質量合要求等等. 2,不要被建筑商的樣板房所迷惑.要知道那種美侖美煥是用鈔票貼出來的.在樣板房中要感受的是結構是否合用,大小是否合適.要計算update所需的花費. 3,建筑尚都喜歡用自己的購房合同,里面條款的主要保護對象是他自己.請房地產經紀和律師才能對買房者自己的權益更有保障. 4,新房檢驗必不可少.新房的檢驗側重在室內.驗房師會檢查是否有未完工,缺漏和質量問題.會對新房的設備,管道系統,通風系統,采暖保溫系統進行全面檢查,并會在完工接收證書和保修證書上詳細記錄.還會告知新房的一年,二年,七年保修的內容.所有的這些記錄是與建筑商就未完工事項及質量問題進行交涉的依據. 5,許多建筑商不容許在新房交付前公開轉手出售.要考慮在新房建好前如果自己的工作,家庭情況有變化而要采取的措施.對買新房進行投資的,更要注意炒賣樓花的可能性. 6. 選擇有經驗的經紀, 新房不講價, 有人幫助, 何樂不為! 1、會看項目 對于開發商精心選取的這個園、那個苑,不要被迷惑,就當它是1號房、2號房,千萬別主觀或被誤導以為某某花園,且一定是花園。 2、會看地理位置 所有房地產廣告都會畫個位置示意圖,越畫越藝術,仿佛個個毗鄰 江湖、山川。其實,可能差幾十里路,您只有對照坐標,在真正的地圖上查找,您才會知道這樓盤的真實位置。 3、看清價格 購房人應弄明白是均價還是起價。如果是起價,是樓盤房屋的最低價格,而實際價格,會因樓層、朝向、戶型以及施工進度而增加。當然沒有人買時,樓價也會下調。 4、會分辨外觀圖您得將漂亮的外觀圖看清楚,是實景圖還是效果圖,千萬別將后者當前者,效果圖是電腦擬制的,別當真。否則,您會失望的。 5、別迷戶型圖 戶型圖對購房人有吸引力,但是您別被它迷住,得親自去看看。因為有的戶型圖比例明顯不當,感覺上會比實測中空曠得多。 6、了解開發商 購房人看房地產廣告時,一定要了解開發企業或其他參與項目單位是否值得依賴。不了解別輕易購房。 7、別被優惠迷了眼 目前房地產廣告中都登有項目的優勢與優惠,卻從來看不到該項目的弱勢與弱項。您得想想是真是假,別被什么“機不可失”之類的字眼所迷惑,更別為各種名目的優惠而心動。 8、資質證號很重要 如果廣告中沒有資質證號,只說保證產權您可別買。授予產權是一種政府行為,開發商的口頭“保證”是不可靠的。 9、仔細看按揭,算算可合算 購房人根據自己的經濟狀況選擇付款方式,很多廣告中都會標明按揭哪家銀行、多少年、幾成,您向專家咨詢一下貸款政策和知識,然后仔細算算,哪種方法合算。 10、其他 別忘廣告中還有綠化、物業、保安等許多承諾,您在簽合同時,更別忘了這些內容。連連 購房“陷阱”全知道: 一撥又一撥的購房熱,使有的買家往往失去理智,不自覺地鉆進了不法房地產商設置的各種陷阱。虛假廣告、面積縮水、延期交房、拖延辦證等讓購房人吃虧上當的事屢屢發生,從而引發大量的商品房買賣合同方面的糾紛。那么,在實踐中,有哪些需要購房人在買房時加以警惕的陷阱? 廣告陷阱 為了賣掉房子,有的開發商往往會在售樓廣告中(包括沙盤、售樓書等)對綠化、景觀、會館、學校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設施作美好的描述,但對于這種承諾不寫在合同里。結果當出現綠地變停車場、房屋底下有大水泵、道路開通遙遙無期等情況,買房人要求有一個說法時,開發商卻以規劃變更已經通過規劃部門批準為由,推卸責任,或以合同約定不清搪塞,消費者一般很難得到補償。 發生爭議、對簿公堂時,法官一般會以合同條款作為依據判斷是非曲直,而不完全看廣告。 銷售陷阱 國人買東西向來有跟風湊熱鬧的從眾心理,一聽說哪個樓盤觀者如潮,那些想買房的人便躍躍欲試了。正是抓住了消費者的這種盲從心理,有的開發商就給買房人設下了陷阱: 其一,以小利誘之,在拿到預售證之前搞內部認購。內部認購是指房地產開發商小規模、不公開地預售商品房。由于內部認購的商品房價格相對較低,對那些買房人自然有吸引力。在此過程中,買房人認為自己得到了便宜,開發商也借此機會籌到了資金。然而,內部認購的商品房是在開發商未取得《商品房預售許可證》的情況下銷售的,其銷售行為是不合法的,因此,一旦出了問題,購房者的合法權益往往無法受到法律的充分保障。這樣,買房人的投資就充滿了風險。 其二,制造假象,在房子數量、戶型、朝向等的推出和價格的制定上做文章。開發商的做法是推出預售房屋總量的四分之一或三分之一,并且對所推出的單元進行精心搭配。通常是揀最差的戶型和樓層先出手,這樣一方面可聲稱那些好的單元已經“名花有主”,另一方面還可以避免這些“丑女”到最后“待字閨中”。當然,這其中也要混雜一些好房型,否則會造成目標客戶的流失。 在價格的制定上,則會根據前期所推單元的銷售情況,對其余單元的定價進行調整。一般而言,剛開始銷售(開盤)時,開發商往往會把價格定得低一些,以所謂的“最低價”(通常是該樓盤樓層、朝向最差的一間)來吸引客戶,而一旦有客戶來購房,那個“最低價”也就不翼而飛了。在實踐中我們會看到,只要銷售現場布置以及廣告炒作成功,價格都會節節升高。 其三,大力營造現場道具和售樓氣氛。為了制造一種銷售興旺的假象,開發商(售樓人員)往往會找來一些親戚、朋友到銷售現場做“托兒”,在銷售業績示意圖上偽裝得一片紅(紅色標識代表已售單元),讓人覺得樓盤好賣、銷售興旺,從而引發客戶的購買欲望。 其四,設置定金陷阱。我們經常會碰到這樣的情況,一旦客戶看中某種戶型、表現出一點點購房的意向,售樓人員就會告訴你說這個戶型就只有一套了,如果不交付定金別人就會買走,要求客戶馬上交付定金。如果客戶說沒有帶夠定金,售樓人員就會要求客戶先交500到1000元的“小定”,簽訂認購協議書,然后要求客戶次日交齊“大定”。而一旦客戶把“大定”也交了,售樓人員也就完成了把客戶套住的任務。因為,我們看到的認購協議書經常會有這樣的條款:“如果在約定的時間內未能簽約,所付定金不予退還”。有許多客戶在簽署認購協議書后,經過再三考慮不想購買已經認購的房子,但為了避免定金的損失,就會簽署自己并不愿意簽的合同,從而給自己帶來更大的損失。 “五證”陷阱 一個合法正規的房地產開發商,必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”,是指《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》(也叫建設工程開工證)、《商品房銷售預售許可證》;“二書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》,這也是法律對銷售方的基本要求。 但在實踐中,有些開發商(售樓人員)為了掩蓋虛假情況,經常找借口不出示這些文件的原件,要么說正拿著相關文件在報批某項手續,要么就說文本放在離售樓處很遠的公司本部。售樓人員往往會先要求客戶簽訂認購書或合同,而客戶一旦交完定金或購房款,再有什么問題,開發商(售樓人員)便會即刻變臉,客戶再也見不到售樓人員在推銷房屋時那充滿春意的笑臉。 合同條款陷阱 客戶決定購房了,得與開發商簽訂《商品房買賣合同》。一般情況下,開發商(售樓人員)會遞給客戶一份擬好的合同,合同會有許多空白的地方,有些地方是有待雙方確定后注入相關內容的,而有些選擇性填寫處可能還空著。這時,購房者往往以為該說的都已注明了,合同就算是完成了,殊不知就是這些空白處為開發商日后作弊提供了條件。比如,標準合同第十五條“遲延辦理產權證的,違約金每日按購房全款的萬分之三計算”,但您一不留神,開發商(售樓人員)便將此條款設計成按已付房款的萬分之三承擔違約責任。前不久我們從報上看到過這樣的案例:遲延辦證一年多,只賠付96元。或者在不能按時辦理好時,干脆讓購房人退房。還有的合同中寫明的違約條款表面上貌似公平,實際不公平。例如:約定任何一方解除購房合同都要支付總房款40%的違約金。這實際上只是限制購房人,開發商自己一般不可能將賣出去的房子再收回不賣。 特別提醒您: 為避免購房人吃虧上當,建議您防止陷阱的對策如下: 第一,要有強烈的法律意識。對于購房人來說,挑選所購房屋的位置和壓低價格固然重要,但我們認為更重要的是要看到在尚不規范的房地產市場中,陷阱無處不在。因此,學習了解有關法律、法規,向專業人士(特別是專業律師)咨詢、了解有關購房方面的法規、知識是十分必要的,唯此,才有可能較好地維護自己的合法權益。 其次,要充分行使法律賦予的權利,在交易過程中始終堅持平等互利、協商一致的原則。平等交易是一個法律原則。目前在房地產交易過程中,開發商(售樓人員)處在強勢地位,與購房者之間信息極不對稱,存在開發商(售樓人員)做霸王買賣的現象。為此,消費者要擺正心態,購房時要把問題搞清、搞細,對合同條款有異議、約定不明確、不滿意的,就堅決不簽,堅決不買;該堅持的原則就一定要堅持,不要圖一時之快,隨便妥協,從而給自己帶來無窮的煩惱和巨大經濟損失。 再次,要認真簽約,保留好證據。在購房過程中,不要輕信一些開發商(售樓人員)的花言巧語。在簽署合同時一定要認真審查每一個條款,把相關問題問清楚、搞清楚;您希望得到的一切承諾,和雙方業已形成的協議內容,務必以書面形式記錄下來,以免日后空口無憑。收樓時和入住后,一旦發現問題,應保存好各種證據,必要時對相關事實可以通過辦理公證的方式保留證據,以證明侵權事實的存在。 最后,要學會依靠專業人士、拿起法律武器維護自己的權利。房屋買賣不同于一般消費,涉及工程、質量、合同、物業管理等多個領域,有關法律法規比較復雜。購房人即使經多方考察,一般也很難通過個人的努力搞清問題的癥結所在。因此,如果發生了對您不利的事情,或者您預料到風險可能到來時,為有效地維護自己的正當權益,就應及時和該領域專業人士、法律界人士、中介機構、維權組織取得聯系,以求得幫助。 買房首先從位置和距離來講,要先確定好自己的目標。同時要合理評估自己的經濟能力。這跟總房款有關。不要太過前瞻,要考慮到現在與未來的資金承受能力,從自己的經濟實力出發來考慮買房。而在買房時也要看開發商項目證件是否具備了銷售條件。注意整個項目的開發計劃工程進度,這關系到買房者的入住時間以及其他工程的施工干擾等情況。 要看清楚整個項目的規劃設計和配套是否符合自己的需要,是否符合生活上的便利以及居住的舒適度。現在精裝修房比較多,要注意前期樣板間的裝潢和后期房的裝潢是否統一。而對于毛坯房來講,一定要注意房屋內部的格局合理性,包括真正的使用面積到底有多少等。因為塔樓、板樓的分攤面積都不一樣。 目前很多投訴熱點都在期房上。新的商品房合同從3月5日起開始使用,其中有很多注解需要買房者注意到的,包括合同的附件內容等都需要注意是否對買房人自己有利。 物業管理也是買房時候需要關注的方面。購房人越來越成熟,應該在買房前弄清楚物業的收費標準,以免在入住后發生糾紛。而在購房的時候還需要注意的一點是,要看所購買的房屋是否已經被按揭過或者被抵押過的。 從整體的購房趨勢來看,房價的上漲是毋庸置疑的。未來2到3年內降價的可能性也不大。那么消費者應該根據自己的需求去買房。因為今后的政策對開發商的要求會越來越高,加上土地的控制、開發商資金問題、新材料新技術的運用和整體環境、規劃的提高,這些都使得房屋成本會增加。因此如果有住房需求,不必持幣待購,今后這種上漲還有可能延續下去甚至會漲得更高。 購房過程中涉及的法律問題 作為購房者來講,是老百姓一生當中一個非常重要的問題,就是說先得安居才能樂業,所以,對于老百姓來講買一套稱心如意的住房是老百姓一個很重要的問題。但是在購房過程中出現了很多問題,不時在報紙或者其他的新聞媒體上有所披露,其實,很多問題應該說是如果購房者比較謹慎,對于購房的知識比較了解,很多問題是可以避免的。 個人在購房中,大體上分三個階段。 第一,購房前的準備,購房者首先應該慎重的選擇一個物業的項目,就是你準備購買什么樣的房子,首先應該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環境,非常重要的一點應該對開發商的資信進行一個了解,就是說在購房前購房者應該對你選擇的物業項目有一些最基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點是對開發商的資信進行了解。后面我會講開發商的資信應該從哪幾個方面講。 第二,簽訂認購書和商品買賣合同,這里包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認購書和商品買賣合同的時候,應該注意到查驗五證,我后面會講什么叫五證。交付定金,簽訂認定書,選擇付款的方式,簽訂商品房買賣的合同,再交付購房款,辦理銷售或者叫預售登記,這是購房中的第二個階段。 第三,交房和辦理產權登記,就是開發商在辦理完登記后,簽收“兩書”,接受物業,申領產權證。 具體講,涉及到一些法律問題。 第一,如何閱售樓書。售樓書通常是開發商所做的宣傳廣告,在閱讀售樓書的時候,首先要注意售樓書中是否有商品房的預售許可證,這是對開發商資質衡量的一個重要標準。為了確認預售許可證的真實性,一個是可以通過在互聯網上查詢、核對,核對這家房地產開發商是不是名副其實的,是不是有預售許可證。其次,可以根據自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區整體布局圖、價格、地段、房型、規劃配套、優惠條件以及投資者等信息,決定是否購買。閱讀中要明確售樓書中廣告的信息,有些開發商會采用一些比較模糊的方式說明,比如說多少多少分鐘的車程,10分鐘的車程、5分鐘的車程來說明它的地段是多少合適、優越,那這5分鐘車程和10分鐘車程的伸縮性就非常大了,你是開的小轎車還是公共汽車,是什么時速的,所以用幾分鐘的車程確定地段的位置,這已經被國家工商局認定為是違法的廣告。可是,往往在售樓書中都有這個,我們應該特別注意。 怎么保證售樓書的內容具有法律效率?我看到售樓書之后確實非常感興趣,但是又怕最后買了房子以后,不象售樓書中所描述的那些美妙?怎么辦?根據法律的規定,如果要從法律上確保售樓書本身具有法律效力,就一定要把售樓書的內容明確的寫到后面的商品房銷售合同中,這是法律規定要有的。如果我就是認定售樓書中所描繪的物業的美妙環境,這么好的戶型、這么好的地段,想確保、約束開發商一定要按照售樓書中說的履行它的義務,就把售樓書的內容向開發商提出寫到合同中。這樣的話,一旦開發商沒有按照售樓書寫到商品購銷合同里約定的條款履行義務,他就要承擔責任。 在售樓書驗完以后要簽訂認購書,要交定金,提醒購房人要注意,認購書里的定金和訂金的區別,定金是一個專門的法律概念,其目的是在于對合同的成立、履行其擔保作用,并有特定定金的規則,它有特定的法律內涵,叫做給付定金的一分不履行債務的無權要求返還定金,接受定金的不履行債務的應該雙倍返還定金。而訂金不是對合同起擔保作用,它只是起擔保作用,叫做給付訂金的一分不履行債務的可以要求返還訂金。所以,在認購書中寫的定金一定要分清是哪個“定”(訂),因為有不同的法律概念。通常房地產開發商在認購書中有這樣的條款,買房應該在簽訂認購書多少之日起買房,否則的話不給退還。 建議,購房者在簽訂認購書的時候,將這個條款改為買房應當在簽訂認購協議之日起多少日之內前來與賣房商談正式合同,如因對合同條款的分歧導致合同未能簽署,所收的定金應予退還。這樣對購房者應該是比較有利的。 認購書簽訂了之后在多少日之內和房地產開發商簽訂買賣合同,簽訂買賣合同就應該非常慎重的對待,因為買房人的權利和義務都體現在買賣里面。一旦將來和房地產商發生糾紛,購房合同是解決雙方分歧的最主要的根據和憑證。所以,在簽定合同之前,購房者需要仔細審查開發商的資格和“五證”,如果是現房,根據規定發展商已經不需要辦理銷售許可證了,而應當改為辦理大產權證的審批手續,去產權登記部門進行登記。辦理房屋產權證一定要看清發展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。 五證,一個是建設用地規劃許可證,第二是建設工程規劃許可證,第三是建設工程開工證,第四是國有土地使用證,第五是商品房預售許可證,簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規劃委員會核發的,開工市是由市建委核發的,國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發的。 那么怎么樣看待“五證”?交給您一種方法,這五證最主要的應該看兩證,一個是國有土地使用證,一個是預售許可證,這兩種要核發,看準確了,一般原則上就沒有問題,特別是預售許可證。特別要提醒的是,購房者在查看五證的時候一定要看原件,復印件很容易作弊。簽合同前,要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內,以確保將來順利的辦理產權證。 買完房以后還要查驗或者叫驗收“兩書”。什么是兩書呢,兩書是開發商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件,一個是住宅質量保證書,第二是住宅使用說明書。住宅質量保證書通常包括工程質量監督部門核驗的登記,在使用年限內承擔的保修責任,正常使用情況下,各部件的保修期,比如說防水是三年,墻面、管道滲漏是一年,墻面抹灰脫落是一年,地面大面積起沙是一年,包括供熱供冷系統等設備,衛生潔具、開關等等。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產開發商和用戶約定。 住宅使用說明書,通常應該包括開發單位、設計單位、施工單位、委托監理單位、住宅的結構類型、裝修裝飾注意事項、上水下水、電、燃器、消防等設施配制的說明,以及門窗類型使用事項,配電負荷,承重墻、保溫墻、陽臺等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產廠家另有說明書的,應附于住宅使用說明書里。 也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應該查驗五證,同時收房子的時候應該有兩書。還有更重要的是產權證,拿到產權證,整個購房所有的法律文件就應該算齊備了。 在購房的過程中還涉及到一個問題,在有些情況下,在什么情況下簽訂房屋的限售合同,在什么情況下簽訂預售合同。限售合同是你想買的房屋已經竣工驗收并交付使用了商品房,這個時候開發商和購房者簽訂的是房地產的限售合同。如果你購買的房子尚未竣工驗收,就是期房,這個時候簽訂的是房屋的預售合同。 商品房銷售面積的計算問題,有三種計算方式。一個是按套計價,一個是按建筑面積計價,還有一個是按套內建筑面積計價值。通常,按套內面積計價的方法比較少用,而通常用的是按照建筑面積,它是指按住宅面積外圍線來計算。一般商品房的銷售面積是套內銷售面積和分攤的公用面積之和,是對購房者最為有用的是套內的使用面積,因為這種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。所以,在簽訂商品房買賣合同的時候,要把套內的建筑面積和公攤的面積寫清楚。 所以,購房的時候購房者特別關注面積,一定要明明白白、真真切切的在合同里寫清楚我本身的使用面積是多少、分攤的公用面積是多少,這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費者帶來的壞處。
注意事項 哪些 房子 ?
買房子有什么注意事項?
買房談判十五招 (一)替自己留下討價還價的余地。如果你是買主,出價要低些。不過不能亂砍價,砍出的價格務必在合理的范圍內。 (二)讓對方先開口說話,讓他表明所有的要求,先隱藏住你自己的觀點。 (三)讓對方對重要的問題先讓步,如果你愿意的話,在較少的問題上,你也可以先讓步。 (四)讓對方努力爭取所能得到的每樣東西,因為人們對于輕易獲得的東西不太珍惜。 (五)不要讓步太快,晚點讓步要比較好些,因為他等待愈久,就愈會珍惜它。 (六)同等級的讓步是不活要的。例如對方讓你60%,你可讓他40%,如果對方說你應該讓我60%時,你可以說,我無法負擔來婉拒對方。 (七)不要作無謂的讓步,每次讓步都要從對方那兒獲得某些益處。 (八)有時不妨作些對你沒有任何損失的讓步。 (九)記住“這件事我會考慮一下,”這也是一種讓步。 (十)如果你無法吃到大餐,便想辦法吃到三明治;如果吃不到三明治,至少也要得到一個承諾。 (十一)不要掉以輕心,記住每個讓步都包含著你的利潤。 (十二)不要不好意思說“不”。大部分人都怕說“不”,其實,如果你說了夠多的話,他便會相信你真是在說“不”。所以要耐心些,而且要前后一致。 (十三)不要出軌。盡管在讓步的情況下,也要永遠保持全局的有利形勢。 (十四)假若你在做了讓步后想要反悔,也不要不好意思,因為那不算是協定,一切都還可以重新來過。 (十五)不要太快或者作過多的讓步,以免對方過于堅持原來的價格;在談判的過程中,要隨時注意對方讓步的次數和程度。 購房殺價有哪些竅門? 有人說,買房屋勝敗的關鍵就要看你殺價的本領了,這話不無道理,對 于想做投資的購房者而言更是如此。只有買到便宜的房屋才有自己的利潤空間.否則拋出之后 不但沒賺甚至要賠本。房地產買賣談判的技巧在于掌握市場動向,心中有數,同時,了解對方情況,知己知彼。最后,心要“狠”,狠狠殺價 買賣談判的學問大得很,只有做足功夫,才能胸有成竹,勝券在握。 一要不動聲色、多方了解 1 看房屋。房子是實物,一切都可收入眼中,看房子里,應表現也自己有興趣,太冷淡賣主對方也會沒有心思同你多談,同時細心觀察房子結構,采光,保養 周圍環境等,還要多聽賣主解釋,多問賣主問題。 2 掌握背景材料。房屋推出市場多久了,有多少人出過價,出價多少,可作一個參考系數。愈是多人出價的房屋,表示其轉售力愈強。 3 讓賣主知道你購房是自住,非為轉賣。通常賣主不希望房屋銷售人員居間獲利,而且喜歡自住之買家, 一可賣得高價,再者比較簡單。 二要摸透賣方心理: 1 賣方多久內必須賣屋,對于在什么時候殺價非常重要,愈接近賣主要賣的期限,賣主愈急切出售,這就是你最有利的殺價時刻。 2 了解賣主售得屋款擬作何用途。如果賣方信得屋款,并不急用,則房屋殺價,必遭許多挫折,遇此情形,是你罷手或者轉向的時候。 3 定金方面。定金多少才算恰當,并無一定標準,視各人需要而定,由雙方協商。 殺價原理: 1 暴露房屋的缺點,對于賣主的房屋所有缺點加以揭露,使賣主對自己所開高價失去信心借以達到殺價的目的。 2 拖延戰術。若賣主急欲脫手,可刻意拖延時間,如謊稱需時間匯集資金等,等到臨近期限的最后一個階段,給予殺價。 3 合伙戰術。你可以告訴賣主是與合伙人共同投資的,所出價格需同合伙人商議略施小計殺價。 4 欲擒故縱。對于所看的房屋,明明中意,仍要表示不喜歡的各種理由,借此殺價。 總之,殺價的方法很多,買主只要頭腦清晰,靈活運用,見機行事,必能心想事成,大功告成。 除了地段,嘈音,戶型,開發商有沒有五證(這些當然包括有沒有升值的潛力了) 物業管理更是不容忽視的,還要挑選”性價比”最好的。 1,建筑商的信譽.買新房會面臨一些風險,比如:建筑商破產失蹤,追討無門;交房期一拖再拖,甚至取消合同;交房貨不對版,質量合要求等等. 2,不要被建筑商的樣板房所迷惑.要知道那種美侖美煥是用鈔票貼出來的.在樣板房中要感受的是結構是否合用,大小是否合適.要計算update所需的花費. 3,建筑尚都喜歡用自己的購房合同,里面條款的主要保護對象是他自己.請房地產經紀和律師才能對買房者自己的權益更有保障. 4,新房檢驗必不可少.新房的檢驗側重在室內.驗房師會檢查是否有未完工,缺漏和質量問題.會對新房的設備,管道系統,通風系統,采暖保溫系統進行全面檢查,并會在完工接收證書和保修證書上詳細記錄.還會告知新房的一年,二年,七年保修的內容.所有的這些記錄是與建筑商就未完工事項及質量問題進行交涉的依據. 5,許多建筑商不容許在新房交付前公開轉手出售.要考慮在新房建好前如果自己的工作,家庭情況有變化而要采取的措施.對買新房進行投資的,更要注意炒賣樓花的可能性. 6. 選擇有經驗的經紀, 新房不講價, 有人幫助, 何樂不為! 1、會看項目 對于開發商精心選取的這個園、那個苑,不要被迷惑,就當它是1號房、2號房,千萬別主觀或被誤導以為某某花園,且一定是花園。 2、會看地理位置 所有房地產廣告都會畫個位置示意圖,越畫越藝術,仿佛個個毗鄰 江湖、山川。其實,可能差幾十里路,您只有對照坐標,在真正的地圖上查找,您才會知道這樓盤的真實位置。 3、看清價格 購房人應弄明白是均價還是起價。如果是起價,是樓盤房屋的最低價格,而實際價格,會因樓層、朝向、戶型以及施工進度而增加。當然沒有人買時,樓價也會下調。 4、會分辨外觀圖您得將漂亮的外觀圖看清楚,是實景圖還是效果圖,千萬別將后者當前者,效果圖是電腦擬制的,別當真。否則,您會失望的。 5、別迷戶型圖 戶型圖對購房人有吸引力,但是您別被它迷住,得親自去看看。因為有的戶型圖比例明顯不當,感覺上會比實測中空曠得多。 6、了解開發商 購房人看房地產廣告時,一定要了解開發企業或其他參與項目單位是否值得依賴。不了解別輕易購房。 7、別被優惠迷了眼 目前房地產廣告中都登有項目的優勢與優惠,卻從來看不到該項目的弱勢與弱項。您得想想是真是假,別被什么“機不可失”之類的字眼所迷惑,更別為各種名目的優惠而心動。 8、資質證號很重要 如果廣告中沒有資質證號,只說保證產權您可別買。授予產權是一種政府行為,開發商的口頭“保證”是不可靠的。 9、仔細看按揭,算算可合算 購房人根據自己的經濟狀況選擇付款方式,很多廣告中都會標明按揭哪家銀行、多少年、幾成,您向專家咨詢一下貸款政策和知識,然后仔細算算,哪種方法合算。 10、其他 別忘廣告中還有綠化、物業、保安等許多承諾,您在簽合同時,更別忘了這些內容。連連 購房“陷阱”全知道: 一撥又一撥的購房熱,使有的買家往往失去理智,不自覺地鉆進了不法房地產商設置的各種陷阱。虛假廣告、面積縮水、延期交房、拖延辦證等讓購房人吃虧上當的事屢屢發生,從而引發大量的商品房買賣合同方面的糾紛。那么,在實踐中,有哪些需要購房人在買房時加以警惕的陷阱? 廣告陷阱 為了賣掉房子,有的開發商往往會在售樓廣告中(包括沙盤、售樓書等)對綠化、景觀、會館、學校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設施作美好的描述,但對于這種承諾不寫在合同里。結果當出現綠地變停車場、房屋底下有大水泵、道路開通遙遙無期等情況,買房人要求有一個說法時,開發商卻以規劃變更已經通過規劃部門批準為由,推卸責任,或以合同約定不清搪塞,消費者一般很難得到補償。 發生爭議、對簿公堂時,法官一般會以合同條款作為依據判斷是非曲直,而不完全看廣告。 銷售陷阱 國人買東西向來有跟風湊熱鬧的從眾心理,一聽說哪個樓盤觀者如潮,那些想買房的人便躍躍欲試了。正是抓住了消費者的這種盲從心理,有的開發商就給買房人設下了陷阱: 其一,以小利誘之,在拿到預售證之前搞內部認購。內部認購是指房地產開發商小規模、不公開地預售商品房。由于內部認購的商品房價格相對較低,對那些買房人自然有吸引力。在此過程中,買房人認為自己得到了便宜,開發商也借此機會籌到了資金。然而,內部認購的商品房是在開發商未取得《商品房預售許可證》的情況下銷售的,其銷售行為是不合法的,因此,一旦出了問題,購房者的合法權益往往無法受到法律的充分保障。這樣,買房人的投資就充滿了風險。 其二,制造假象,在房子數量、戶型、朝向等的推出和價格的制定上做文章。開發商的做法是推出預售房屋總量的四分之一或三分之一,并且對所推出的單元進行精心搭配。通常是揀最差的戶型和樓層先出手,這樣一方面可聲稱那些好的單元已經“名花有主”,另一方面還可以避免這些“丑女”到最后“待字閨中”。當然,這其中也要混雜一些好房型,否則會造成目標客戶的流失。 在價格的制定上,則會根據前期所推單元的銷售情況,對其余單元的定價進行調整。一般而言,剛開始銷售(開盤)時,開發商往往會把價格定得低一些,以所謂的“最低價”(通常是該樓盤樓層、朝向最差的一間)來吸引客戶,而一旦有客戶來購房,那個“最低價”也就不翼而飛了。在實踐中我們會看到,只要銷售現場布置以及廣告炒作成功,價格都會節節升高。 其三,大力營造現場道具和售樓氣氛。為了制造一種銷售興旺的假象,開發商(售樓人員)往往會找來一些親戚、朋友到銷售現場做“托兒”,在銷售業績示意圖上偽裝得一片紅(紅色標識代表已售單元),讓人覺得樓盤好賣、銷售興旺,從而引發客戶的購買欲望。 其四,設置定金陷阱。我們經常會碰到這樣的情況,一旦客戶看中某種戶型、表現出一點點購房的意向,售樓人員就會告訴你說這個戶型就只有一套了,如果不交付定金別人就會買走,要求客戶馬上交付定金。如果客戶說沒有帶夠定金,售樓人員就會要求客戶先交500到1000元的“小定”,簽訂認購協議書,然后要求客戶次日交齊“大定”。而一旦客戶把“大定”也交了,售樓人員也就完成了把客戶套住的任務。因為,我們看到的認購協議書經常會有這樣的條款:“如果在約定的時間內未能簽約,所付定金不予退還”。有許多客戶在簽署認購協議書后,經過再三考慮不想購買已經認購的房子,但為了避免定金的損失,就會簽署自己并不愿意簽的合同,從而給自己帶來更大的損失。 “五證”陷阱 一個合法正規的房地產開發商,必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”,是指《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》(也叫建設工程開工證)、《商品房銷售預售許可證》;“二書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》,這也是法律對銷售方的基本要求。 但在實踐中,有些開發商(售樓人員)為了掩蓋虛假情況,經常找借口不出示這些文件的原件,要么說正拿著相關文件在報批某項手續,要么就說文本放在離售樓處很遠的公司本部。售樓人員往往會先要求客戶簽訂認購書或合同,而客戶一旦交完定金或購房款,再有什么問題,開發商(售樓人員)便會即刻變臉,客戶再也見不到售樓人員在推銷房屋時那充滿春意的笑臉。 合同條款陷阱 客戶決定購房了,得與開發商簽訂《商品房買賣合同》。一般情況下,開發商(售樓人員)會遞給客戶一份擬好的合同,合同會有許多空白的地方,有些地方是有待雙方確定后注入相關內容的,而有些選擇性填寫處可能還空著。這時,購房者往往以為該說的都已注明了,合同就算是完成了,殊不知就是這些空白處為開發商日后作弊提供了條件。比如,標準合同第十五條“遲延辦理產權證的,違約金每日按購房全款的萬分之三計算”,但您一不留神,開發商(售樓人員)便將此條款設計成按已付房款的萬分之三承擔違約責任。前不久我們從報上看到過這樣的案例:遲延辦證一年多,只賠付96元。或者在不能按時辦理好時,干脆讓購房人退房。還有的合同中寫明的違約條款表面上貌似公平,實際不公平。例如:約定任何一方解除購房合同都要支付總房款40%的違約金。這實際上只是限制購房人,開發商自己一般不可能將賣出去的房子再收回不賣。 特別提醒您: 為避免購房人吃虧上當,建議您防止陷阱的對策如下: 第一,要有強烈的法律意識。對于購房人來說,挑選所購房屋的位置和壓低價格固然重要,但我們認為更重要的是要看到在尚不規范的房地產市場中,陷阱無處不在。因此,學習了解有關法律、法規,向專業人士(特別是專業律師)咨詢、了解有關購房方面的法規、知識是十分必要的,唯此,才有可能較好地維護自己的合法權益。 其次,要充分行使法律賦予的權利,在交易過程中始終堅持平等互利、協商一致的原則。平等交易是一個法律原則。目前在房地產交易過程中,開發商(售樓人員)處在強勢地位,與購房者之間信息極不對稱,存在開發商(售樓人員)做霸王買賣的現象。為此,消費者要擺正心態,購房時要把問題搞清、搞細,對合同條款有異議、約定不明確、不滿意的,就堅決不簽,堅決不買;該堅持的原則就一定要堅持,不要圖一時之快,隨便妥協,從而給自己帶來無窮的煩惱和巨大經濟損失。 再次,要認真簽約,保留好證據。在購房過程中,不要輕信一些開發商(售樓人員)的花言巧語。在簽署合同時一定要認真審查每一個條款,把相關問題問清楚、搞清楚;您希望得到的一切承諾,和雙方業已形成的協議內容,務必以書面形式記錄下來,以免日后空口無憑。收樓時和入住后,一旦發現問題,應保存好各種證據,必要時對相關事實可以通過辦理公證的方式保留證據,以證明侵權事實的存在。 最后,要學會依靠專業人士、拿起法律武器維護自己的權利。房屋買賣不同于一般消費,涉及工程、質量、合同、物業管理等多個領域,有關法律法規比較復雜。購房人即使經多方考察,一般也很難通過個人的努力搞清問題的癥結所在。因此,如果發生了對您不利的事情,或者您預料到風險可能到來時,為有效地維護自己的正當權益,就應及時和該領域專業人士、法律界人士、中介機構、維權組織取得聯系,以求得幫助。 買房首先從位置和距離來講,要先確定好自己的目標。同時要合理評估自己的經濟能力。這跟總房款有關。不要太過前瞻,要考慮到現在與未來的資金承受能力,從自己的經濟實力出發來考慮買房。而在買房時也要看開發商項目證件是否具備了銷售條件。注意整個項目的開發計劃工程進度,這關系到買房者的入住時間以及其他工程的施工干擾等情況。 要看清楚整個項目的規劃設計和配套是否符合自己的需要,是否符合生活上的便利以及居住的舒適度。現在精裝修房比較多,要注意前期樣板間的裝潢和后期房的裝潢是否統一。而對于毛坯房來講,一定要注意房屋內部的格局合理性,包括真正的使用面積到底有多少等。因為塔樓、板樓的分攤面積都不一樣。 目前很多投訴熱點都在期房上。新的商品房合同從3月5日起開始使用,其中有很多注解需要買房者注意到的,包括合同的附件內容等都需要注意是否對買房人自己有利。 物業管理也是買房時候需要關注的方面。購房人越來越成熟,應該在買房前弄清楚物業的收費標準,以免在入住后發生糾紛。而在購房的時候還需要注意的一點是,要看所購買的房屋是否已經被按揭過或者被抵押過的。 從整體的購房趨勢來看,房價的上漲是毋庸置疑的。未來2到3年內降價的可能性也不大。那么消費者應該根據自己的需求去買房。因為今后的政策對開發商的要求會越來越高,加上土地的控制、開發商資金問題、新材料新技術的運用和整體環境、規劃的提高,這些都使得房屋成本會增加。因此如果有住房需求,不必持幣待購,今后這種上漲還有可能延續下去甚至會漲得更高。 購房過程中涉及的法律問題 作為購房者來講,是老百姓一生當中一個非常重要的問題,就是說先得安居才能樂業,所以,對于老百姓來講買一套稱心如意的住房是老百姓一個很重要的問題。但是在購房過程中出現了很多問題,不時在報紙或者其他的新聞媒體上有所披露,其實,很多問題應該說是如果購房者比較謹慎,對于購房的知識比較了解,很多問題是可以避免的。 個人在購房中,大體上分三個階段。 第一,購房前的準備,購房者首先應該慎重的選擇一個物業的項目,就是你準備購買什么樣的房子,首先應該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環境,非常重要的一點應該對開發商的資信進行一個了解,就是說在購房前購房者應該對你選擇的物業項目有一些最基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點是對開發商的資信進行了解。后面我會講開發商的資信應該從哪幾個方面講。 第二,簽訂認購書和商品買賣合同,這里包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認購書和商品買賣合同的時候,應該注意到查驗五證,我后面會講什么叫五證。交付定金,簽訂認定書,選擇付款的方式,簽訂商品房買賣的合同,再交付購房款,辦理銷售或者叫預售登記,這是購房中的第二個階段。 第三,交房和辦理產權登記,就是開發商在辦理完登記后,簽收“兩書”,接受物業,申領產權證。 具體講,涉及到一些法律問題。 第一,如何閱售樓書。售樓書通常是開發商所做的宣傳廣告,在閱讀售樓書的時候,首先要注意售樓書中是否有商品房的預售許可證,這是對開發商資質衡量的一個重要標準。為了確認預售許可證的真實性,一個是可以通過在互聯網上查詢、核對,核對這家房地產開發商是不是名副其實的,是不是有預售許可證。其次,可以根據自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區整體布局圖、價格、地段、房型、規劃配套、優惠條件以及投資者等信息,決定是否購買。閱讀中要明確售樓書中廣告的信息,有些開發商會采用一些比較模糊的方式說明,比如說多少多少分鐘的車程,10分鐘的車程、5分鐘的車程來說明它的地段是多少合適、優越,那這5分鐘車程和10分鐘車程的伸縮性就非常大了,你是開的小轎車還是公共汽車,是什么時速的,所以用幾分鐘的車程確定地段的位置,這已經被國家工商局認定為是違法的廣告。可是,往往在售樓書中都有這個,我們應該特別注意。 怎么保證售樓書的內容具有法律效率?我看到售樓書之后確實非常感興趣,但是又怕最后買了房子以后,不象售樓書中所描述的那些美妙?怎么辦?根據法律的規定,如果要從法律上確保售樓書本身具有法律效力,就一定要把售樓書的內容明確的寫到后面的商品房銷售合同中,這是法律規定要有的。如果我就是認定售樓書中所描繪的物業的美妙環境,這么好的戶型、這么好的地段,想確保、約束開發商一定要按照售樓書中說的履行它的義務,就把售樓書的內容向開發商提出寫到合同中。這樣的話,一旦開發商沒有按照售樓書寫到商品購銷合同里約定的條款履行義務,他就要承擔責任。 在售樓書驗完以后要簽訂認購書,要交定金,提醒購房人要注意,認購書里的定金和訂金的區別,定金是一個專門的法律概念,其目的是在于對合同的成立、履行其擔保作用,并有特定定金的規則,它有特定的法律內涵,叫做給付定金的一分不履行債務的無權要求返還定金,接受定金的不履行債務的應該雙倍返還定金。而訂金不是對合同起擔保作用,它只是起擔保作用,叫做給付訂金的一分不履行債務的可以要求返還訂金。所以,在認購書中寫的定金一定要分清是哪個“定”(訂),因為有不同的法律概念。通常房地產開發商在認購書中有這樣的條款,買房應該在簽訂認購書多少之日起買房,否則的話不給退還。 建議,購房者在簽訂認購書的時候,將這個條款改為買房應當在簽訂認購協議之日起多少日之內前來與賣房商談正式合同,如因對合同條款的分歧導致合同未能簽署,所收的定金應予退還。這樣對購房者應該是比較有利的。 認購書簽訂了之后在多少日之內和房地產開發商簽訂買賣合同,簽訂買賣合同就應該非常慎重的對待,因為買房人的權利和義務都體現在買賣里面。一旦將來和房地產商發生糾紛,購房合同是解決雙方分歧的最主要的根據和憑證。所以,在簽定合同之前,購房者需要仔細審查開發商的資格和“五證”,如果是現房,根據規定發展商已經不需要辦理銷售許可證了,而應當改為辦理大產權證的審批手續,去產權登記部門進行登記。辦理房屋產權證一定要看清發展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。 五證,一個是建設用地規劃許可證,第二是建設工程規劃許可證,第三是建設工程開工證,第四是國有土地使用證,第五是商品房預售許可證,簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規劃委員會核發的,開工市是由市建委核發的,國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發的。 那么怎么樣看待“五證”?交給您一種方法,這五證最主要的應該看兩證,一個是國有土地使用證,一個是預售許可證,這兩種要核發,看準確了,一般原則上就沒有問題,特別是預售許可證。特別要提醒的是,購房者在查看五證的時候一定要看原件,復印件很容易作弊。簽合同前,要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內,以確保將來順利的辦理產權證。 買完房以后還要查驗或者叫驗收“兩書”。什么是兩書呢,兩書是開發商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件,一個是住宅質量保證書,第二是住宅使用說明書。住宅質量保證書通常包括工程質量監督部門核驗的登記,在使用年限內承擔的保修責任,正常使用情況下,各部件的保修期,比如說防水是三年,墻面、管道滲漏是一年,墻面抹灰脫落是一年,地面大面積起沙是一年,包括供熱供冷系統等設備,衛生潔具、開關等等。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產開發商和用戶約定。 住宅使用說明書,通常應該包括開發單位、設計單位、施工單位、委托監理單位、住宅的結構類型、裝修裝飾注意事項、上水下水、電、燃器、消防等設施配制的說明,以及門窗類型使用事項,配電負荷,承重墻、保溫墻、陽臺等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產廠家另有說明書的,應附于住宅使用說明書里。 也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應該查驗五證,同時收房子的時候應該有兩書。還有更重要的是產權證,拿到產權證,整個購房所有的法律文件就應該算齊備了。 在購房的過程中還涉及到一個問題,在有些情況下,在什么情況下簽訂房屋的限售合同,在什么情況下簽訂預售合同。限售合同是你想買的房屋已經竣工驗收并交付使用了商品房,這個時候開發商和購房者簽訂的是房地產的限售合同。如果你購買的房子尚未竣工驗收,就是期房,這個時候簽訂的是房屋的預售合同。 商品房銷售面積的計算問題,有三種計算方式。一個是按套計價,一個是按建筑面積計價,還有一個是按套內建筑面積計價值。通常,按套內面積計價的方法比較少用,而通常用的是按照建筑面積,它是指按住宅面積外圍線來計算。一般商品房的銷售面積是套內銷售面積和分攤的公用面積之和,是對購房者最為有用的是套內的使用面積,因為這種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。所以,在簽訂商品房買賣合同的時候,要把套內的建筑面積和公攤的面積寫清楚。 所以,購房的時候購房者特別關注面積,一定要明明白白、真真切切的在合同里寫清楚我本身的使用面積是多少、分攤的公用面積是多少,這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費者帶來的壞處。
注意事項 什么 房子 ?
七個買房小技巧 告訴你買新房注意事項
面對房價高企,有人望房興嘆,消極生活;有人“投機取巧”,在黑暗中尋找光明。其實在現在的環境下,買房并非不可能,就看你怎么調配現有資源,利用有利條件,以下買房的七個買房小技巧就告訴那些正發愁買房子的人,注意這些買新房注意事項,其實你們身邊到處都是機會。銀行是風向標近幾年媒體經常在爭論房地產市場是否存在“泡沫”,房價是高是低?這個問題還是留著經濟學家們去討論好了。作為買房自住或投資者大可不必管什么收入房價比,也沒有必要管空置率怎樣算。普通買房人看市場的方法很簡單,那就是看銀行對買房貸款的態度,銀行手松,說明市場看好;銀行手緊,說明市場風險加大。銀行的態度比專家的話真實、準確,可信度更高。滿足需求就好因為人們的從眾心理、跟風習慣,會使某個樓盤或某個地區人氣越來越旺,價格也就順勢越賣越貴。貴到一定程度,就要小心自己別在房地產上也被“套牢”!畢竟風水輪流轉,永遠的旺是不可能的。所以,想和買房自住的朋友講一句,滿足自己的需求就是最好的房子,買房前定好自己的目標,多比多看,入住后則不比較、不計較,心理上的平衡比任何物質上的享受都重要。參考平均價格經常聽一些人講平均價格下跌,是因為某類房子增多,并不說明房屋價格真的降了。持這種觀點的人只說對了問題的表面,卻忽略了平均價格反映的真正內涵。某類房子增多代表著市場的需求,更反映著政府的政策導向。便宜房子增多,受影響首當其沖的一定是高價房。房地產投資和其他投資一樣,不要認為自己能摸到市場的價格底線。如果不是為了急住,當房價一路下跌時還是持幣觀望一下好,寧愿市場開始走高時買不到最低價,也不要有抄底心理。學會“抓住機會”要在房地產市場上賺錢,同其他市場一樣,有時也要善于“抓機會”。如果一個能把樓蓋完的房地產商搞“內部認購”,因為手續還沒辦完,所以便宜,您愿不愿嘗試一下呢?一個房子有預售許可證,土地使用證沒有辦下來,您敢不敢買呢?同時要學會買預期,比如知道哪里有一條方便的路要建,或哪里會與地鐵站相鄰,不是等房子建好了再買,而最好是在它動工之前買。算算養房成本“買房子就是買生活”的口號已宣傳了好多年,更有一些專家主張買小社區,認為小社區更可彰顯個性,但我認為買房就是買房,社區越大,使用和維護成本越低。因為,買了房子不等于您可以免費享用社區所有設施和服務。會所、地下車庫這些您用的時候都得花錢;大堂越豪華、公共設施越多,您所付出的費用越多;一個樓門里的戶數越少,您要攤的電梯費用就越多。養房的費用,買房時不能不考慮。選最便宜的買不同的商人,有不同的營銷手法,貴的房子并不一定就是好房子。有些發展商希望薄利多銷,通過價格競爭占領市場,有的發展商則將價格定得較高,認為賣50%就能得到通過薄利多銷賣90%的效果,他們寧愿賣50%。因此,買房人選擇房子時,如果是“不求最好,只求最廉”的話,買同一地區品質差不多的房子中價格最低的,相對抗跌力要更強一些。(以上回答發布于2017-04-19,當前相關購房政策請以實際為準)買新房,就上搜狐焦點網
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